Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất có thể được cấp sổ đỏ.
Quyết định mới của Quốc hội về Luật Đất đai (sửa đổi) đang tạo ra một bước tiến quan trọng trong công tác cấp sổ đỏ cho cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất trước ngày 1-7-2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (sổ đỏ), miễn là không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Điều này được xem là một trong những điểm nổi bật nhằm tối ưu hóa công tác quản lý đất đai.
- Cấp sổ đỏ không đòi hỏi chi phí
Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua mang đến nhiều điểm mới, dự kiến sẽ giải quyết hiệu quả những khó khăn hiện tại. Một trong những điểm quan trọng là việc cấp sổ đỏ và giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất cho các hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất (có nhà ở và công trình phục vụ sinh hoạt hộ gia đình) trước ngày 1-7-2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, miễn là không vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
Theo đó, Điều 138 quy định rõ rằng các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất trong 3 khoảng thời gian: trước ngày 18-12-1980, từ ngày 18-12-1980 đến trước ngày 15-10-1993 và từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2014, nếu không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm quy định đất đai và không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền, sẽ được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp và vi phạm, màu chấp nhận sẽ cấp sổ đỏ và giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất. Nhà nước sẽ đảm bảo cấp sổ đỏ và giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất cho những trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện theo quy định.
Với thửa đất xin cấp sổ đỏ có nhà, diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở thì sẽ được công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống. Đối với thửa đất có nhà mà diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức, toàn bộ diện tích thửa đất sẽ được công nhận là đất ở.
Ông Đặng Văn Luận, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai chi nhánh TP.Biên Hòa, nhấn mạnh rằng quy định trên không phải là mới mẻ hoàn toàn, mà đã được quy định tại các Luật Đất đai năm 1993, 2003 và 2013. Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục thực hiện tinh thần của các luật trước và điều chỉnh thời gian đến ngày 1-7-2014 (thay vì năm 2004). Việc gia hạn thời gian này 10 năm được kỳ vọng sẽ đáp ứng đúng yêu cầu của cộng đồng và giúp chính quyền quản lý đất đai hiệu quả hơn.
- Không thúc đẩy việc hợp thức hóa đất vi phạm
Trong thực tế ở Đồng Nai và nhiều địa phương khác, nhiều trường hợp đất nông nghiệp đã được cấp sổ đỏ, nhưng sau đó có những biến động như thừa kế, cha mẹ tặng đất để con xây nhà hoặc bán nhưng không làm được sổ đỏ. Hoặc có những trường hợp không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính (đóng tiền sử dụng đất) dẫn đến không kê khai biến động để làm sổ đỏ. Những vấn đề này khiến người sử dụng đất gặp khó khăn trong việc vay tiền ngân hàng, đăng ký sử dụng điện, nước sạch; đồng thời, gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và quy hoạch. Do đó, quy định trên được coi là giải quyết một phần vấn đề đất cha mẹ để lại, thừa kế, tặng hợp pháp nhưng không đầy đủ giấy tờ hoặc không có khả năng đóng tiền sử dụng đất để được công nhận quyền sử dụng đất, từ đó giảm thiểu phát sinh tranh chấp và lấn chiếm.
Tuy nhiên, có ý kiến lo ngại rằng quy định này có thể tạo điều kiện cho việc hợp thức hóa đất vi phạm, như đất tự ý chuyển mục đích sử dụng, lấn chiếm, khiến những hành vi không đúng quy định trở nên hợp pháp. Trong khi đó, các chuyên gia cho biết, sau Luật còn cần có nghị định và thông tư hướng dẫn thi hành, và không phải tất cả các trường hợp không có giấy tờ đều sẽ được cấp sổ đỏ. Quy định chỉ áp dụng cho những trường hợp sử dụng đất hợp pháp và đủ điều kiện theo quy định. Chính quyền địa phương sẽ tiến hành rà soát, đối chiếu từng trường hợp cụ thể về nguồn gốc pháp lý đất, quá trình sử dụng, quy hoạch và có việc tranh chấp hay không. Sau đó, mới áp dụng quy định về xây dựng và quy hoạch, xem xét việc cấp sổ đỏ.
Trong quá trình lấy ý kiến cộng đồng về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đa phần người dân đã đồng tình với việc nới thời gian cấp sổ đỏ cho đất đã sử dụng ổn định trước ngày 1-7-2014, miễn là không có tranh chấp và không vi phạm quy định quản lý đất đai. Điều này được xem là một bước quan trọng để tối ưu hóa quá trình cấp sổ đỏ và giảm thiểu khó khăn cho người dân trong việc quản lý đất đai.
