Quy Trình Chuyển Đổi Mục Đích Sử Dụng Đất.
Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục khá phức tạp, khiến nhiều người dân không thể tự mình thực hiện. Thường thì khi chuyển mục đích sử dụng đất, người dân phải nộp số tiền lớn, thậm chí có thể lên đến hàng trăm triệu đồng.
- Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng so với loại đất ban đầu. Quá trình này có thể yêu cầu xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc chỉ cần đăng ký biến động đất đai nếu không cần xin phép.
- 5 trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép
Theo Khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép nhưng phải đăng ký biến động bao gồm:
- Chuyển từ đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác, bao gồm đất xây dựng nhà kính, chuồng trại chăn nuôi, hoặc nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu.
- Chuyển từ đất trồng cây hàng năm khác hoặc đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm.
- Chuyển từ đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản hoặc trồng cây hàng năm.
- Chuyển từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
- Chuyển từ đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, hoặc sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Thông tư 09/2021/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 01/9/2021.
- Khi nào chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép?
Căn cứ khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, các trường hợp sau đây khi chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
- Chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, hoặc đất làm muối.
- Chuyển từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, hoặc đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
- Chuyển từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
- Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
- Chuyển từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển từ đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
- Khi nào được phép chuyển mục đích sử dụng đất?
Theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình muốn chuyển từ đất trồng cây hàng năm sang đất ở phải có quyết định cho phép của UBND cấp huyện nơi có thửa đất. UBND cấp huyện phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng.
- Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức.
- UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.
Nếu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên, cần có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
- Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, thủ tục này gồm các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Số lượng: 01 bộ
- Thành phần: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng (Mẫu số 01) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2: Nộp hồ sơ
- Nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường nếu chưa có bộ phận một cửa.
Bước 3: Xử lý, giải quyết yêu cầu
- Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích.
- Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng.
- Cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Trả kết quả
- Trao quyết định cho hộ gia đình, cá nhân sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thời gian thực hiện không quá 15 ngày từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa.
- Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
- Văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng.
Bước 2: Nộp hồ sơ
- Nộp tại bộ phận một cửa hoặc trung tâm hành chính công, hoặc trực tiếp tại Sở Tài nguyên và Môi trường.
Bước 3: Xử lý, giải quyết yêu cầu
- Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích.
- Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Trình UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích.
- Cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian thực hiện không quá 15 ngày từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời gian có thể tăng thêm 10 ngày đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa.
- Mức tiền sử dụng đất phải nộp
Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Thông tư 76/2014/TT-BTC, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân phụ thuộc vào loại đất ban đầu và nguồn gốc sử dụng đất. Số tiền phải nộp từng trường hợp là khác nhau.
Kết luận
Việc chuyển mục đích sử dụng đất là một quy trình pháp lý phức tạp và yêu cầu người dân phải nắm vững các quy định hiện hành. Quy trình này không chỉ đòi hỏi nhiều thủ tục hành chính mà còn có thể phát sinh chi phí lớn, thậm chí lên đến hàng trăm triệu đồng. Chính vì vậy, để tránh những rủi ro không đáng có và đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người dân cần tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật và có thể nhờ đến sự hỗ trợ của các chuyên gia hoặc cơ quan tư vấn pháp lý.
Đồng thời, việc tuân thủ đúng quy trình và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính không chỉ giúp quá trình chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra thuận lợi mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của cộng đồng và xã hội. Chính quyền các cấp cũng cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả quản lý và hỗ trợ người dân một cách tốt nhất để các quy trình này trở nên minh bạch, đơn giản và dễ tiếp cận hơn.
Xem thêm:
