Table of Contents
Có Nên Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Sổ Đỏ? Những Rủi Ro Tiềm Ẩn.
Việc mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ có thể hấp dẫn bởi giá thành rẻ, nhưng đi kèm với đó là những rủi ro pháp lý không thể lường trước. Vậy có nên đầu tư vào loại đất này hay không? Hãy cùng xem những tư vấn của luật sư dưới đây.
1. Đất Nền Dự Án Là Gì?
Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể về khái niệm đất nền. Tuy nhiên, đất nền thường được hiểu là những lô đất chưa có sự can thiệp của máy móc hoặc con người, vẫn giữ nguyên trạng thái ban đầu. Đất nền dự án là các lô đất nằm trong quy hoạch của chủ đầu tư nhưng chưa được xây dựng. Đất nền dự án chưa có sổ đỏ là những lô đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng).
2. Trách Nhiệm Của Chủ Đầu Tư Trong Việc Cấp Sổ Đỏ
Mọi giao dịch mua bán bất động sản phải tuân thủ các thủ tục pháp lý. Chủ đầu tư muốn bán đất nền dự án có trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua.
Theo khoản 3 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi bởi khoản 22 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay cho người nhận chuyển nhượng hoặc cung cấp hồ sơ để người mua tự đăng ký. Pháp luật đã quy định rõ nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc xin cấp sổ đỏ cho đất nền dự án, do đó việc mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ đồng nghĩa với việc đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý.
3. Rủi Ro Khi Mua Đất Không Có Sổ Đỏ (Mua Đất Bằng Hợp Đồng Ủy Quyền)
Trong thực tế, nhiều người dùng hợp đồng ủy quyền để lách luật mua bán đất chưa đủ điều kiện ký hợp đồng chuyển nhượng, dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý:
- Hạn chế quyền của bên nhận ủy quyền: Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền chỉ cho phép bên nhận ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Điều này có thể giới hạn quyền sử dụng đất của bên nhận ủy quyền nếu không có thỏa thuận rõ ràng.
- Hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt: Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào. Nếu bên ủy quyền chết, hợp đồng ủy quyền cũng sẽ chấm dứt, gây rủi ro lớn cho bên mua.
4. Rủi Ro Khi Mua Đất Dự Án Chưa Có Sổ Đỏ
Rất nhiều chủ đầu tư bán đất nền dự án chưa có sổ đỏ, thường là những chủ đầu tư nhỏ lẻ, không uy tín. Việc này dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý như:
- Khó kiểm định tính pháp lý của dự án: Nếu không có sổ đỏ, người mua không thể xác định được đất có thuộc diện tranh chấp, đất nông nghiệp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng, hay đất đã có quyết định thu hồi của Nhà nước.
- Không thể thế chấp vay vốn ngân hàng: Để thế chấp vay vốn, người sử dụng đất phải có sổ đỏ. Nếu không có sổ đỏ, người mua không thể vay vốn, gây khó khăn tài chính và nhiều rủi ro khác.
- Không thể mua bán/chuyển nhượng: Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp,…
Kết Luận
Có nên mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ? Câu trả lời là KHÔNG NÊN. Người mua cần cẩn trọng trước các chủ đầu tư bán đất nền chưa có sổ đỏ. Các dự án này thường gặp vướng mắc pháp lý, chưa được cấp phép/chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền hoặc thậm chí là dự án ma để lừa đảo. Khi mua đất nền chưa có sổ đỏ, người mua không được pháp luật bảo vệ, đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn.
