Đề Xuất Quy Định Số Lần Bán Bất Động Sản Của Cá Nhân Trong 1 Năm.
Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất đã nêu rõ các điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ về tổng doanh thu và số lần bán, chuyển nhượng trong một năm. Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp để rà soát và hoàn thiện dự thảo Nghị định này.
Cơ quan soạn thảo cho biết dự thảo mới nhất đã xác định rõ điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ về tổng doanh thu và số lần bán, chuyển nhượng trong một năm.
Trong cuộc họp giữa tháng trước, nhiều chuyên gia đã đề xuất cần quy định rõ ràng về doanh thu từ việc bán và cho thuê nhà đất trong một năm. Trước những ý kiến này, Phó Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu kỹ và đưa ra các tiêu chí cụ thể về doanh thu cho cá nhân kinh doanh bất động sản.
Trong dự thảo Nghị định lần đầu vào tháng 3, Bộ Xây dựng đã đưa ra ba phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, trong đó có phương án mỗi năm cá nhân chỉ được bán hoặc cho thuê từ 3-5 nhà ở có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu vượt quá số lượng này, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, tiêu chí này đã bị bỏ trong dự thảo sau đó.
Trong cuộc họp mới đây, Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Thông tin và Truyền thông để đưa ra các quy định chặt chẽ về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản điện tử, nhằm đảm bảo an ninh, an toàn thông tin và trách nhiệm của đơn vị vận hành.
Về việc điều tiết thị trường bất động sản, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng cần tiếp cận bằng các công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình và kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở, thuế và tín dụng.
Do đó, Phó Thủ tướng đã giao Bộ Xây dựng chủ trì và phối hợp với các bộ, ngành để nghiên cứu và đề xuất phương pháp theo dõi, thống kê và đánh giá biến động chỉ số giá bất động sản ở các phân khúc, loại hình cụ thể, từ đó báo cáo và đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường khi cần thiết. Trong dự thảo Nghị định lấy ý kiến đến hết ngày 27/4, Bộ Xây dựng đã đề xuất phương án cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có thể chỉ được bán hoặc cho thuê từ 3-5 nhà, căn hộ trong một năm, nếu vượt quá thì phải lập doanh nghiệp.
Cụ thể, một trong ba phương án được Bộ Xây dựng đề xuất là “cá nhân bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 3-5 nhà hoặc căn hộ chung cư trong một năm. Cá nhân bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê công trình xây dựng có sẵn, hoặc hình thành trong tương lai từ 5-10 công trình hoặc 5-10 phần diện tích sàn tại công trình trong một năm”.
Bộ Xây dựng cho rằng quy định này nhằm đưa ra các tiêu chí để xác định rõ hơn cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Theo khoản 3, điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Sau khi đề xuất này được đưa ra, nhiều nhà đầu tư cá nhân và những người hoạt động tự do trong lĩnh vực này bày tỏ lo ngại về ảnh hưởng đến hoạt động của họ.
Anh Đỗ Văn Thành, một nhà đầu tư chuyên mua đi bán lại và cho thuê căn hộ tại khu đô thị Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm – Hà Nội), cho rằng nếu áp dụng quy định chỉ được cho thuê tối đa 5 căn hộ trong một năm thì nhiều nhà đầu tư như anh sẽ phải bỏ nghề.
“Chúng tôi hoạt động đầu tư, mua bán và cho thuê đều theo quy định của pháp luật, khi mua bán cũng đã đóng thuế đầy đủ cho nhà nước. Nếu hạn chế như đề xuất của Bộ Xây dựng thì quyền tự do kinh doanh của chúng tôi sẽ bị ảnh hưởng. Nếu mỗi năm chỉ được môi giới 3-5 căn thì chúng tôi lại phải tìm cách lách như nhờ người khác đứng tên, nhưng điều này rất phiền hà,” anh Thành chia sẻ.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, nhận định rằng việc xác định phạm vi kinh doanh bất động sản của cá nhân là quy mô lớn hay nhỏ có thể xem xét kết hợp cả yếu tố nguồn gốc và quy mô bất động sản. Cá nhân sử dụng đất, nhà ở có nguồn gốc từ thừa kế, tặng hoặc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có thể tự do giao dịch dù sở hữu quy mô lớn.
Ngược lại, những cá nhân sở hữu quy mô lớn trong thời gian ngắn (có yếu tố đầu cơ, lướt sóng) thì có thể phải tuân theo điều kiện kinh doanh bất động sản (cần thành lập doanh nghiệp).
Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng việc này không dễ triển khai, cần có cơ chế liên thông và kiểm soát giao dịch giữa nhiều cơ quan liên quan. Tuy nhiên, nếu thực hiện được, đây sẽ là cơ sở quan trọng để ngăn chặn cá nhân kinh doanh bất động sản núp bóng, mà không ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người sở hữu bất động sản.